عطش سیری ناپذیر شهرداری تهران برای « شهر فروشی»/ تهران، شهری که پیش‌فروش شد

فروش تراکم اصطلاحی است که مدیران شهرداری با گره‌های درهم رفته با آن برخورد می‌کنند و اعضای شورای شهر با لبخندی تلخ. شهرداری قاطع و بی‌تخفیف معتقد است چیزی به نام فروش تراکم در شهرداری وجود ندارد اما شورا با تردید به این ادعا نگاه می‌کند. یکی از اعضای شورا که سرسختانه معتقد بود شهرداری همچنان از فروش تراکم کسب درآمد می‌کند حمزه شکیب، رئیس کمیته عمران شورای دوم و سوم بود که به صراحت شهرداری را متهم به «شهرفروشی» می‌کرد.

این عضو سابق شورای شهر تهران معتقد است «ابعاد فروش تراکم در سال‌های 84 تا 92 بعدها مشخص می‌شود». این سال‌ها یعنی درست دوره‌ای که او و همفکران‌اش در شورای دوم و سوم حضور داشتند و شکیب به عنوان رئیس کمیسیون عمران به آمار و اطلاعات آن دسترسی داشته است. به گفته او فروش تراکم در این‌ سال‌ها «مشکلات اجتماعی و آلودگی و افزایش تراکم جمعیت» را همراه خواهد داشت.

 وضعیتی که تهران تا 15 سال آینده با آن روبرو می‌شود را حتی محمدباقر قالیباف، شهردار تهران هم ترسناک و بغرنج توصیف می‌کند. ارشدترین مدیر شهرداری تهران پیش‌بینی کرده تا سال 1400 جمعیت مجموعه شهر تهران به بیش از 22 میلیون نفر خواهد رسید. این پیش‌بینی باعث شده اعضای شورای شهر نگران‌تر از پیش به تهران نگاه کنند. بر اساس طرح جامع تهران، سقف جمعیت‌پذیری این شهر 10 و نیم میلیون نفر است با این حال محمد سالاری، رئیس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران معتقد است برخی مفاد طرح تفصیلی تهران جمعیت پایتخت را به 13 میلیون نفر می‌رساند. سالاری این اختلاف جمعیت را به دلیل مغایرت‌های موجود بین مفاد طرح جامع شهر تهران و طرح تفصیلی در حال اجرای در شهر می‌داند. همین اختلاف بین این 2 طرح جایی است که به اعتقاد برخی اعضای شورا، شهرداری از آن برای کسب درآمد استفاده می‌کند. دقیقا مدیران شهرداری برای رد فرضیه «تراکم فروشی» در شهر به طرح تفصیلی اشاره می‌کنند که اجازه فروش تراکم را نمی‌ٔدهد اما برای دور زدن این طرح هم راهکارهایی مانند تغییر موردی طرح تفصیلی در کمیسیون ماده 5 وجود دارد.

 انکارهای شهرداری حتی برای وزیر راه و شهرسازی هم چندان منطقی و قابل اتکا نیست. عباس آخوندی بارها از فروش تراکم در شهرداری‌ها گلایه کرده است. او معتقد است شهرداری‌ها در گذشته «بی‌محابا اقدام به تراکم فروشی و کاربری فروشی» کرده‌اند که بعدتر همین کار را در یک «پوشش به ظاهر قانونی مثل طرح جامع و طرح تفصیلی» انجام می‌دهند. آخوندی معتقد است «بیش از 70 درصد درآمد شهرداری‌ها متکی بر ساخت و ساز شده که بخش عمده آن هم از تراکم‌فروشی تامین می‌شود». البته وزیر راه و شهرسازی به این موضوع هم اشاره کرده که علت این کار شهرداری‌ها بی‌بهره‌ماندن آنها از بودجه‌های دولتی است.

 حالا سوال اینجاست، مگر شهرداری تهران چقدر تراکم فروخته که از شورای شهر تا وزیر مسکن نگران آ‌ن‌اند؟ شهرداری تهران هرگز تمایلی به ارائه آماری درباره میزان تراکم فروخته‌شده در شهر ندارد و آمارهای متناقضی می‌دهد. زمانی شهرداری حتی بدهی پیمانکاران‌اش را با تراکم شناور یا هولوگرام پرداخت می‌کرد و این موضوع شورای شهر را نگران کرده بود. همان زمان شورا بارها از شهردار تهران خواست میزان تراکم فروخته شده را اعلام کند که به بر اساس گفته سوال‌کنندگان هرگز آمار دقیقی از طرف شهرداری ارائه نشد. اما شهرداری گزارشی از میزان صدور مجوز ساخت در سال‌های 90 و 91 به شورا ارسال کرد که این گزارش بخشی از ماجرای فروش تراکم را روشن می‌کند. بر اساس این گزارش شهرداری در سال 90 تعداد 28 هزار و 699 فقره مجوز ساخت به مساحت 31 میلیون و 92 هزار مترمربع صادر کرده است. این رقم‌ها در سال 91 هم به همین منوال پیش می‌رود. در این سال شهرداری 25 هزار و 710 فقره مجوز ساخت صادر می‌کند که 32 میلیون و 216 هزار متر مربع می‌شود.

 برای اینکه مشخص شود این عددها نماینگر چه چیزی است می‌توان با یک حساب سرانگشتی آن را به واحدهای مسکونی تبدیل کرد. اگر به طور متوسط مساحت هر دستگاه آپارتمان در تهران را 70 متر در نظر بگیریم، این میزان مجوز ساخت نشان می‌دهد که در این 2 سال شهرداری برای ساخت حدود 900 هزار واحد آ‍پارتمان مجوز ساخت صادر کرده است. این رقم البته با احتساب خانه‌هایی است که تخریب و بازسازی می‌شوند و درصد فروش تراکم از کل این عدد مشخص نیست. اما اگر به ادعای اعضای شورای شهر که فروش تراکم را اصلی‌ترین منبع درآمد شهرداری می‌دانند رجوع کنیم احتمالا باید قسمت بزرگی از این اعداد به فروش تراکم مربوط باشد.  تصویب طرح تفصیلی باید مانع از این شهرفروشی می‌شد اما افزایش بی‌سابقه صدور مجوز ساخت در سال 90 و 91 نشان می‌دهد این طرح هم نتوانسته جلوی عطش شهرداری برای فروش تراکم را بگیرد. آمار ساخت و ساز نشان می‌دهد در سال 90 که هنوز طرح تفصیلی ابلاغ نشده بود شهرداری تا توانسته مجوز ساخت و ساز صادر کرده و تراکم فروخته است. سرریز تراکم‌های فروخته‌شده در این سال به سال 92 هم رسید و آمار ساخت و ساز در این سال هم بسیار بالا بود و احتمالا در سال‌های آینده هم همچنان تهران از عوارض این فروش بی‌رویه رنج خواهد کشید.

سهم همه مناطق تهران در این اشتیاق شهرداری به تبدیل کردن شهر به کارگاه ساختمانی یکسان نیست. منطقه یک رتبه اول ساخت و سازهای پایتخت را دارد. باغ‌های فراوان و قیمت بالای زمین در این منطقه هوس ساخت و ساز بیشتر را هم برمی‌انگیزد. اوضاع این منطقه آن‌قدر آشفته بود که شورای شهر طی تحقیق و تفحصی از منطقه یک و دو موارد بسیاری از تخلف را گزارش داد.

گزارش تحقیق و تفحص از این منطقه زخم عیمقی که ساخت و ساز بر چهره این منطقه کشیده است را روشن‌تر کرد. برای مثال در این گزارش آمده است در یک کوچه فرعی در منطقه یک برای ملکی به مساحت 7 هزار متر به دستور معاون شهرسازی وقت بدون ارسال به کمیسیون باغات و سازمان پارک‌ها مجوز ساخت 12 طبقه صادر شده‌است در حالیکه حداکثر تعداد طبقات در زمین‌هایی که باغ تشخیص داده می‌شوند 9 طبقه است. در خیابان فرشته برای ملکی به مساحت 1600 متر بر خلاف نظر مشاور و کمیسیون ماده 5 که این تغییر کاربری را غیرقانونی دانسته بود 1500 متر مربع پروانه تجاری صادر شده است و ده‌ها مورد دیگر از این دست که در سرتاسر این گزارش آمده است.

آمار صدور مجوز در این منطقه شگفت‌آور است. شهرداری منطقه یک در سال 89 بیش از 3 میلیون و 842 هزار مترمربع مجوز ساخت صادر کرده است. در سال بعد این میزان به 3 میلیون و 396 هزار مترمربع رسیده و در نهایت در سال 91 با فروش 4 میلیون و 596 هزار مترمربع رکورد فروش تراکم را شکسته است. 4 میلیون متر مربع مجوز ساخت در مقایسه با مساحت کل منطقه یک شهر تهران که 210 هزار متر مربع است نشان از برج‌هایی دارد که جای باغ‌های این منطقه نشسته‌اند.

 دلیل مخالفت شورا با بزرگ‌شدن بودجه‌های شهرداری همین تاثیر منفی روش کسب درآمدهای شهرداری بر روی شهر است. مزیت ساخت بزرگراه‌های و تونل و ‍پارک و سینما در مقایسه با آسیبی که افزایش تراکم جمعیت و آلودگی ناشی از آن ایجاد می‌کند ناچیز است. با بودجه‌های کوچکی که کمتر به فروش تراکم و شهرفروشی متکی است نمی‌توان پروژه‌های بلندپروازانه‌ای مانند بزرگراه 2 طبقه صدر را که اغلب شهرسازان و کارشناسان حمل و نقل با ساخت آن مخالف بودند اجرا کرد اما می‌توان شهری داشت که جایی برای نفس‌کشیدن داشته باشد.