انعقاد تفاهم نامه 3 جانبه شهرداری، دولت و بخش خصوصی برای نوسازی بافت های فرسوده

به گزارش خبرایران از روابط عمومی و امور بین الملل سازمان نوسازی شهر تهران، کاوه حاجی علی اکبری ضمن ارائه توضیحاتی در خصوص مسابقه بازآفرینی محور شهری (طراحی فضای فوقانی راه آهن تهران- تبریز) با بیان این که این محور در طولی حدود 9 کیلومتر در مناطق 17 و 18 بعد از بزرگراه نواب شروع شده و تا مسیل کن در انتهای منطقه 18 ادامه پیدا می کند، خاطرنشان کرد: با پایین رفتن خط راه آهن، فضایی به وسعت 50 کیلومتر مربع ایجاد شده که می تواند فضای بی نظیری برای ایجاد یکی از بزرگترین فضاهای شهری را در جهان فراهم نماید.

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران با بیان این که این فضای شهری در مجاورت محروم ترین محلات تهران  قرار گرفته که فاقد حداقل استانداردهای لازم برای زندگی و خدمات مورد نیاز هستند، یادآور شد: اجرای این پروژه از سال گذشته در دستور کار شهرداری تهران قرار گرفت و مسئولیت برنامه ریزی و طراحی آن به سازمان نوسازی شهر تهران سپرده شد.

علی اکبری تصریح کرد: با توجه به فرصتی که این پروژه می تواند برای شهر تهران فراهم سازد، سازمان نوسازی شهر تهران تصمیم گرفت که هرگونه اقدام برای طراحی و برنامه ریزی این فضای شهری را از طریق مشارکت و همکاری با جامعه متخصصین حرفه ای از جمله معماران، شهرسازان، متخصصین علوم اجتماعی، محیط زیست و سایر صاحبنظران در این حوزه انجام دهد تا بتواند بهترین ایده از میان ایده های ممکن را برای شهر تهران انتخاب نماید.

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران خاطرنشان کرد: از آنجایی که در این محدوده مالکیت زمین با وزارت راه و شهرسازی و بطور ویژه با شرکت راه آهن جمهوری اسلامی ایران بود، دولت محترم و وزیر محترم راه و شهرسازی در تحقق این ایده همراهی و همکاری قابل توجهی داشتند که لازم می دانم مراتب تشکر و قدردانی خود را در این خصوص اعلام نمایم.

علی اکبری با بیان این که مسابقه بازآفرینی محور شهری (طراحی فضای فوقانی راه آهن تهران- تبریز) از هفته گذشته و در مقیاس بین المللی آغاز شده است، اظهار داشت: تا روز گذشته حدود 30 مجموعه برای شرکت در این مسابقه ثبت نام کرده بودند که 2 مجموعه آن نیز خارجی بودند و به دلیل استقبال قابل توجهی که از این مسابقه صورت گرفت، طبق مصوبه جلسه هیأت داوران مقرر شد زمان ثبت نام در این مسابقه تا 19 آبان ماه تمدید شود.

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران در ادامه سخنان خود با اشاره به موضوع مسکن امید و اجرای پروژه های مسکن پشتیبان در چارچوب برنامه ملی بازآفرینی شهری، گفت: آئین نامه اجرایی این پروژه دهم خرداد ماه به تصویب هیأت وزیران رسیده و در شهر تهران، سازمان نوسازی به عنوان متولی این برنامه معین شده است.

به گفته علی اکبری ضمن ارائه توضیحاتی در خصوص اقداماتی که از سال گذشته در سازمان نوسازی در راستای اجرایی شدن برنامه ملی بازآفرینی شهری و موضوع مسکن امید انجام شده است، عنوان کرد: بر اساس تفاهمی که با شرکت گروه سرمایه گذاری مسکن به عنوان شرکت توسعه گر و پیشگام در این حوزه صورت گرفت، 7 پروژه با ظرفیت حدود 3 هزار واحد مسکونی تعریف شده است.

وی در این باره افزود: این تفاهم سه جانبه است که فی مابین شهرداری تهران به عنوان مالک زمین و ارائه دهنده بخشی از تسهیلات و مشوق ها، گروه سرمایه گذاری مسکن به عنوان توسعه گر و شرکت بازآفرینی شهری ایران به عنوان نماینده دولت و تأمین کننده بخشی از تسهیلات و مشوق هایی که در آئین نامه اجرایی پیش بینی شده منعقد می شود.

علی اکبری ابراز امیدواری کرد که با انعقاد تفاهم نامه مذکور، زمینه آغاز عملیات اجرایی در این پروژه ها و همچنین حضور و مشارکت سایر توسعه گران فراهم شود.

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران در بخش دیگری از سخنان خود، خاطرنشان کرد: در ماده 4 قانون حمایت از احیاء، بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری که سال 89 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است، دولت به عنوان مجری نوسازی و بهسازی بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری این امکان را پیدا کرده که ضمن احراز صلاحیت سایر بخش ها، آن ها را به عنوان مجریان نوسازی به رسمیت شناخته و بخشی از اختیارات خود را به آنها واگذار نماید.

علی اکبری با اشاره به این که در گذشته این امکان به شرکت هایی که در بخش خصوصی فعالیت می کردند محدود می شد، گفت: خوشبختانه در این دوره مدیریت شرکت بازآفرینی شهری ایران این امکان برای سازمان هایی نظیر سازمان نوسازی شهر تهران که بخش عمومی دولتی هستند فراهم شد تا بتوانند تجارب و تخصص خود را به منظور شناسایی صلاحیت شان معرفی نمایند و این امکان را پیدا کنند که با مجموعه های وابسته به دولت مثل شرکت بازآفرینی شهری ایران وارد انعقاد قرارداد شوند.

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران تصریح کرد: پس از ثبت نام سازمان نوسازی و بررسی های صورت گرفته از سوی شرکت بازآفرینی شهری ایران، این سازمان توانست در هر سه گرایش توسعه گری، تسهیل گری و کارگزاری رتبه اول را کسب نماید که امروز بطور رسمی این گواهینامه به سازمان نوسازی شهر تهران اعطا می شود.

 هوشنگ عشایری معاون وزیر راه و شهرسازی نیز در مراسم امضای تفاهم نامه مشترک میان شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن، سازمان نوسازی شهر تهران و شرکت بازآفرینی شهری ایران، با تأکید بر اینکه توسعه فضاهای عمومی شهری یکی از محورهای اصلی برنامه بازآفرینی است، اظهار کرد: توسعه خدمات روبنایی و زیربنایی از دیگر برنامه‌های بازآفرینی شهری است.

وی افزود: دولت در این زمینه در حد بضاعت خود کمک‌های لازم را ارائه کرده و کسری ۴ هزار میلیارد تومانی تأمین شده است و با این مبلغ خدمات روبنایی و زیربنایی ارائه می‌شود.

عشایری با بیان اینکه نقش دولت در این زمینه حمایتگری است، گفت: منابع اولیه احیا شده است و ایجاد مشوق‌ها باقی مانده که اصلی ترین بازیگر این موضوع شهرداری‌ها هستند.

معاون وزیر راه و شهرسازی تصریح کرد: تمام تخفیف‌ها و تشویق‌هایی که مشمول حال مناطق محروم کشور می‌شوند، شامل بازآفرینی شهری نیز می‌شود، در همین راستا تخفیف‌ها و تسهیلات ویژه‌ای برای سرمایه‌گذاران در این زمینه تعلق می‌گیرد.

وی با اشاره به اینکه بازآفرینی شهری یک برنامه اجتماعی با پیوست کالبدی است، افزود: امیدوارم بتوانیم در راستای تولید یک صد هزار واحد مسکونی گام برداریم. سازمان نوسازی بافت فرسوده امروزه با ایجاد تسهیل‌گری‌های لازم، خواسته‌ها و کمبودهای محلات را تأمین می‌کند.

عشایری درخصوص طراحی فضای فوقانی تونل راه آهن تهران_تبریز در منطقه ۱۷ و ۱۸ گفت: این فضای ۵۰ هکتاری بهترین فرصت برای ارتقای کیفیت زندگی شهروندان ساکن در این محلات و بهترین فضا برای ارتقای زیست پذیری شهر تهران است.

معاون وزیر راه و شهرسازی درخصوص مسابقه بازآفرینی شهری در طراحی این فضا گفت: از تمام متخصصین داخلی و خارجی دعوت می‌کنیم تا طرح‌های خود را در این خصوص ارائه کنند.

وی افزود: طرح استفاده از اراضی دولتی برای پروژه‌های بازآفرینی شهری در دستور کار قرار گرفته است که این اراضی باید ۱۵ روز پس از تحویل در اختیار توسعه گران قرار گیرد.

عشایری تصریح کرد: صحبت‌های اولیه درخصوص واگذاری تمام اختیارات دولت درخصوص بازآفرینی شهری به جز صدور صلاحیت به شهرداری‌ها انجام شده است.

وی افزود: پس از امضای تفاهم نامه‌هایی، این موضوع منوط به اعلام آمادگی شهرداری‌ها تصویب می‌شود.

عشایری گفت: تمام تخفیف‌هایی را که شهرداری درخصوص طرح بازآفرینی شهری به سرمایه گذاران اعطا می‌کند باید توسط دولت به شهرداری‌ها پرداخت شود. همچنین سالانه ۳۵ میلیارد تومان برای انشعابات باید تخفیفات لازم لحاظ شود.

وی افزود: اعطای وام ۹ درصدی بدون سپرده گذاری از دیگر تسهیلاتی است که در اختیار سرمایه گذاران بازآفرینی شهری قرار می‌گیرد.

عشایری درخصوص نگرانی سرمایه گذاران نسبت به فرآیند تقاضا گفت: در صندوق یکم متقاضیان مسکن بیش از ۵۰۰ هزار سپرده گذاری صورت گرفته است، این افراد کسانی هستند که نیاز اصلی آن‌ها مسکن است، سود بانکی آن‌ها را از ۹ درصد به ۶ درصد کاهش داده ایم.

روزبه ظهیری، مدیر عامل شرکت گروه سرمایه گذاری مسکن نیز در این جلسه با ابراز امیدواری از انعقاد این تفاهم نامه در راستای پیشبرد اهداف برنامه ملی بازآفرینی شهری اظهار کرد: امروز موضوع بازآفرینی شهری و نوسازی بافت فرسوده یک انتخاب نیست بلکه یک الزام است چراکه محدوده بافت قدیمی و فرسوده شهرها از دو وجه اقتصادی و اجتماعی هزینه های زیادی را به شهر و مجموعه حاکمیتی وارد می کند. به طوری که از یک سو به دلیل نقص در کارکردها و نبود سرانه های خدماتی کافی و از سوی دیگر به دلیل آسیب پذیری در زمان بروز بحران هزینه های زیادی در ابعاد شهری و ملی را به وجود خواهد آورد، از این رو برای کاهش هزینه های تحمیل شده از این حوزه باید اقدامات مربوط به حوزه بازآفرینی پیگیری شود.

وی با بیان اینکه دولت در حوزه بازآفرینی بافت فرسوده دارای دو نقش حاکمیتی و حمایتی است، عنوان کرد: بافت فرسوده در سه حوزه سرانه های خدماتی، انشعابات و سکونتی دارای نقص در کارکرد است که دولت در دو حوزه نخست باید نقش حاکمیتی و در حوزه سوم باید نقش حمایتی ایفا کند.

ظهیری به ابلاغ آیین نامه اجرایی برنامه ملی بازآفرینی شهری در خردادماه سال جاری اشاره کرد و افزود: اقدامات حمایتی دولت به عنوان بخشی که پروژه های محرک توسعه در بافت فرسوده را تعریف و از منابع به عنوان اهرم در جهت گسیل داشتن منابع برای توسعه نوسازی استفاده شود، به اجرا در می آید.
وی ادامه داد: در 28 سال گذشته از فعالیت شرکت گروه سرمایه گذاری مسکن نزدیک به 7 میلیون مترمربع در قالب 65 هزار واحد احداث شده است. طی سال های گذشته، در حوزه بافت فرسوده نیز مجموعا حدود 5 هزار واحد (ساخته و تکمیل شده و در دست بررسی) از سوی این شرکت احداث شده است.
وی در عین حال تاکید کرد: به دلیل آنکه اجرای پروژه های سرمایه گذاری در محدوده بافت فرسوده دارای توجیه اقتصادی قابل قبول نیست طی سال های گذشته چندان از مزایای بافت فرسوده استفاده نشده است این در حالی است که می توان کمبود مقبولیت و پایین بودن مزیت اقتصادی سرمایه گذاری در بافت فرسوده را از طریق ارایه تسهیلات و مشوق های متعدد همچون تخفیف و معافیت پرداخت هزینه های صدور پروانه ساختمانی، کاهش هزینه های جانبی، کاهش زمان صدور مجوزهای ساخت وساز و ... افزایش داد تا زمینه ورود سرمایه گذاران به محدوده بافت فرسوده فراهم شود.

ظهیری باتاکید بر اینکه انعقاد این تفاهم نامه نوید ورود یک نگاه نو از سوی مجموعه حاکمیت به نوسازی و بازآفرینی بافت فرسوده شهری است، تصریح کرد: اساسا اعمال یک بسته تشویقی با محوریت چهار موضوع می تواند در جذب سرمایه گذاران بخش خصوصی به هسته فرسوده شهرها موثر باشد. موضوع اول بحث تامین مالی است. در این حوزه عدم استفاده سرمایه گذار از تسهیلات بانکی ارزان قیمت یک مانع جدی در ورود به بافت فرسوده است. امکان ترهین اسناد از سوی مجموعه حاکمیتی می تواند نقش مهمی در ارایه تسهیلات ارزان قیمت به سرمایه گذار داشته باشد.

وی با تشکر از مدیریت بانک مسکن به دلیل دارا بودن نگاه ویژه به حوزه بافت فرسوده، گفت: مدیریت بانک مسکن دغدغه تامین مالی در حوزه بافت فرسوده و ارایه تسهیلات ارزان قیمت به این حوزه را دارد.
مدیر عامل شرکت گروه سرمایه گذاری مسکن به دومین محور مهم در حوزه جذب سرمایه گذار بخش خصوصی اشاره کرد و افزود: یکی از مواردی که می تواند در ایجاد انگیزه برای سرمایه گذار موثر باشد کاهش زمان پروسه صدور مجوزها و مصوبات کمیسیون ماده پنج است. در قالب تفاهم نامه منعقد شده بنا شده است که با همکاری شهرداری تهران، پروژه های بافت فرسوده خارج از نوبت و سریع تر از سایر پروژه های ساخت وساز مورد بررسی قرار گیرند تا به این ترتیب طرح های نوسازی و بازآفرینی در کوتاه ترین زمان ممکن اجرایی و تکمیل شوند.

به گفته ظهیری سومین حوزه مورد توجه که می تواند در صورت عدم توجه به یک مانع برای ورود به حوزه بافت فرسوده تلقی شود هزینه های جانبی برخی خدمات است که در پروژه های بزرگ رقم قابل توجهی از هزینه های ساخت وساز را شامل می شود از این رو در قالب این تفاهم نامه سه جانبه با توجه به مذاکرات انجام شده بنا شده هزینه تامین این خدمات جانبی برای توسعه گر حل شود. به عنوان مثال اعطای تسهیلات معافیت مالیاتی ماده 77 برای توسعه گران در بافت فرسوده می تواند کاهش سود توسعه گر در این محدوده شهری را جبران کند.

وی چهارمین حوزه مورد توجه را هزینه خدمات زیربنایی و روبنایی همچون هزینه انشعابات دانست و گفت: اعمال تخفیفات برای توزیع انشعابات می تواند نقش مهمی در کاهش هزینه های توسعه گران در محدوده بافت فرسوده داشته باشد که نیاز است توجه ویژه ای به آن شود.

وی در پایان با تاکید بر آنکه این تفاهم نامه فصل جدیدی از فعالیت در حوزه بازآفرینی بافت فرسوده را با نگاه نو به جریان خواهد انداخت، گفت: گروه سرمایه گذاری مسکن برای مشارکت در حوزه بازآفرینی بافت فرسوده و تولید مسکن مصرفی برای اقشار متوسط اعلام آمادگی می کند تا در این حوزه به تولید مسکن انبوه و با کیفیت بپردازد.

وی به مفاد تفاهم نامه منعقد شده با سازمان نوسازی شهر تهران و شرکت بازآفرینی شهری ایران اشاره کرد و گفت: بر مبنای این تفاهم نامه 7 پروژه با ظرفیت ساخت 3 هزار واحد مسکونی در عرصه 100 هزار مترمربعی پیش بینی شده است و قرار است برای هر یک از پروژه ها قرار داد مشارکت به صورت جداگانه تدوین و آماده شود. در قالب پروژه های پیش بینی شده مالک اراضی شهرداری تهران است و شرکت گروه سرمایه گذاری مسکن به عنوان توسعه گر نقش دارد.

وی با اشاره به فاز نخست تفاهم نامه گفت: این تفاهم نامه برای آنکه تبدیل به یک فرمت قرارداد مشارکت شود به دو پیش شرط یا دو گام ابتدایی نیاز دارد. این زمین ها نیازمند آن است که طرح ارایه شده از سوی توسعه گر که مبنای توافق برای قرارداد مشارکت است ابتدا مشخص شود و بعد از آنکه قرارداد مشارکت منعقد شد در دو مرحله به کمیسیون ماده پنج شهرداری ارسال شود و پس از اخذ تاییدیه این کمیسیون، قرارداد تنفیذ می شود و فاز اجرایی آن شروع می شود و در همین حین می تواند مراحل اخذ پروانه اتفاق بیفتد. این چارچوب کلی است که برای این تفاهم نامه در نظر گرفته شده است.

وی اضافه کرد: در همین فاصله، تفاهم نامه مذکور برای دو قطعه زمین براساس بررسی های میدانی و اقتصادی انجام شده تقریبا نهایی شده است و طرح های شهری برای این فضاها به طور ویژه توسط مهندسین مشاور گروه سرمایه گذاری مسکن انجام شده است.یکی از این پروژه ها به طور مشخص در انتهای نواب در ابتدای بزرگراه چراغی به مساحت عرصه 15 هزار مترمربع و دیگری در محدوده نزدیک به منطقه 17 با مساحت عرصه 4 هزار متر مربع قرار گرفته اند. این دو پروژه تقریبا مطابق با پیش بینی ها بابت سطح و سطوح های در نظر گرفته شده نزدیک به 70 هزار مترمربع زیربنا دارد و نزدیک به 500 واحد مسکونی را شامل می شود. زمین های دیگری که در این تفاهم نامه قرار گرفته است سه زمین به نسبت بزرگ در محدوده منطقه 18 قرار گرفته است که در قالب بررسی و مذاکره برای انعقاد قرارداد مشارکت آنها هستیم تا به لحاظ بحث های اقتصادی به جمع بندی برسانیم. دو زمین دیگر هم به طور مشخص در محدوده اتابک در منطقه 15 تهران قرار گرفته است.